Trong số các dự án được mở bán trong thời gian qua, những dự án đất nền long phước có tiến độ thi công tốt, sắp hoàn thiện nhà cho khách hàng vẫn là những dự án có tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất. Theo thống kê từ các sàn giao dịch bất động sản, đa phần khách mua hiện nay chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở có giá vừa phải khoảng trên dưới 1 tỷ đồng mỗi căn. Vì thế, trong năm 2013, nhiều dự án chung cư bình dân dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn rất đắt hàng như Kim Văn Kim Lũ, Đại Thanh hay như CT6 Đặng Xá chỉ trong ngày đầu mở bán đã có 80 giao dịch thành công,…


Đây là một thông tin khá mừng cho thị trường bất động sản sau 2 năm trầm lắng. Tuy nhiên, xét về khía cạnh khác, điều dễ nhận thấy là các dự án bán chạy là do dự án không chỉ có vị trí đẹp mà còn ở mức giá rất hợp lý, ví dụ như OCT2 Xuân Phương giá hơn 700 triệu đồng/căn hay CT6 Đặng Xá, giá chỉ từ hơn 500 triệu đồng/căn.

Một số dự án alibaba an phước khác cũng có lượng giao dịch thành công cao trên thị trường thời gian gần đây như CT3 Cổ Nhuế, chung cư HUD3 Tower, 136 Hồ Tùng Mậu, Spring home, Hei Tower, Vinconex 7, Phúc Thịnh Tower… Cụ thể như dự án CT3 Cổ Nhuế có tổng nguồn cung khoảng 400 căn, đang đi vào hoàn thiện, đến nay có khoảng 100 căn đã phân phối thành công. Trong khi đó, Liên minh các sàn giao dich bất động sản G5 cho biết, trong vòng 10 ngày mở bán từ 20/6 đến ngày 30/6, dự án OCT2 Xuân Phương (nằm trong khu đô thị mới Xuân Phương) đã có 80/110 căn hộ giao dịch thành công.

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng bấy lâu nay đang có ảnh hưởng xấu tới toàn bộ nền kinh tế nước ta cũng như ảnh hưởng tới chính sách an sinh xã hội của Chính phủ. Trong khi đó, tình hình giao dịch trên thị trường vẫn ảm đạm. Tuy nhiên, có một điểm đáng lưu ý là lượng khách hàng tìm hiểu, thăm dò mua nhà với căn hộ có diện tích nhỏ, giá dưới một tỷ đồng có vẻ tăng lên. Nhiều người có nhu cầu nhà ở thực sự vẫn chưa chịu bỏ tiền ra vì đang chờ sự xuống giá tiếp của các căn hộ chung cư thương mại. Mặt khác, hàng tồn kho BĐS kéo dài, kéo theo nợ xấu gia tăng đang cảnh báo một nguy cơ đổ vỡ tiếp theo của một số doanh nghiệp BĐS lớn...

Giải pháp và chính sách tuy đã có nhưng thị trường BĐS Đà Nẵng từ giờ đến cuối năm 2013 vẫn còn đầy mối lo lắng, thậm chí nếu thực hiện không đúng bài bản hoặc không có sự điều chỉnh linh hoạt thì có thể gây thảm họa kép. Đã có những dấu hiệu cho thấy những khó khăn xuất hiện bởi những lo lắng: Liệu có việc chuyển sang xây dựng nhà xã hội có thể bị lợi dụng để trở thành hiện tượng tràn lan rồi dẫn đến cung vượt cầu hoặc doanh nghiệp chuyển mục đích để vay vài trăm tỷ, vài ngàn tỷ nhằm kéo dài sự thoi thóp?

Ngay tại Đà Nẵng , theo báo cáo mới nhất của UBND Thành phố Đà Nẵng trước HĐND, tình hình tồn kho bất động sản tính đến tháng 5/2013, số căn hộ chung cư tồn kho (bao gồm chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng với hơn 566.000m2. Số lượng nhà thấp tầng như: biệt thự, liền kề tồn kho (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 3.483 căn, tương ứng với 878.000m2 sàn. Đặc biệt, các căn hộ, nhà biệt thự... có diện tích lớn tồn đọng chiếm tỷ lệ áp đảo.

Một số chuyên gia BĐS vẫn không tránh khỏi hoài nghi tình trạng doanh nghiệp không khai đúng con số sự thật hàng tồn kho và kết quả số lượng hàng tồn kho khiến cơ quan ra chính sách khó nắm rõ đúng như thực tế. Nếu quả thực như vậy, thì đây cũng lại là một thảm họa, bởi chính sách của Chính phủ và Thành phố đưa ra sẽ kém hiệu quả đối với thị trường BĐS.

Giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà chúng ta đang định hướng là điều chỉnh cơ cấu các loại sản phẩm bất động sản để có thể đến được với người tiêu dùng, phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 7/1/2013 hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Và tại Đà Nẵng sẽ có 3 dự án xây dựng nhà ở xã hội được khởi công gồm: Khu nhà ở xã hội Tây Nam hồ Linh Đàm do Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) và Công ty CP BIC Việt Nam đầu tư; Khu đô thị Quốc Oai do Công ty CP Đầu tư CEO đầu tư và dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm do Tổng công ty Thủy tinh và Gốm Xây dựng (Viglacera) đầu tư.

Đồng thời, Thành phố cũng đã phê duyệt cho phép chuyển đổi công năng dự án bất động sản một dự án là khu nhà ở cao tầng 143 Trần Phú, Hà Đông và chấp thuận chuyển đổi cho hai dự án khác là khu nhà ở Trung Văn, Từ Liêm và tổ hợp chung cư AZ Thăng Long... Hiện, Đà Nẵng cũng đang xem xét điều chỉnh cơ cấu căn hộ của 15 dự án khác và rà soát, phân loại dự án bất động sản để ra quyết định cho tiếp tục thực hiện, tạm dừng hay điều chỉnh…

Trên thực tế, nhiều dự án chung cư vẫn đang lọt vào tầm ngắm của người mua như Hà Đô Parkview, Mandarin Garden, Thăng Long Number one,…mặc dù những dự án này thuộc phân khúc khá cao cấp với giá bán trên 20 triệu đồng/m2 nhưng lại có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu của một nhóm đối tượng riêng. Cụ thể như từ khi mở bán (tháng 3/2013), Hà Đô Park View có khoảng 100/307 căn hộ đã được giao dịch thành công dù giá cao và căn hộ có diện tích lớn.

Từ thực tế bán hàng thời gian vừa qua của các doanh nghiệp bất động sản, điều dễ nhận thấy là khách mua đã quay trở lại thị trường, tuy nhiên, chỉ những dự án đáp ứng được nhu cầu của khách hàng mới có giao dịch. Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng thành phố Đà Nẵng tích cực triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, nhất là trong việc xử lý gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho người mua nhà. Tuy đã có vài dấu hiệu khả quan nhưng thị trường bất động sản Đà Nẵng từ nay đến cuối năm 2013 vẫn rất khó khăn.

Song song với giải pháp chuyển đổi xây dựng căn hộ có diện tích phù hợp thì Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ký ban hành các Thông tư quy định về đối tượng, điều kiện và giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở từ nguồn 30.000 tỷ đồng hỗ trợ tái cấp vốn cho các đối tượng là người có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội.

Có thể nói việc thực hiện các giải pháp trên là một cố gắng lớn của Chính phủ và Thành phố Đà Nẵng nhưng trên thực tế thị trường BĐS hầu như vẫn chưa có chuyển biến gì đáng kể. Nhiều doanh nghiệp BĐS Đà Nẵng cho rằng, tình hình giao dịch trên thị trường vẫn giảm khá mạnh so với trước đó, nhiều khách hàng đang chờ thông tin từ gói hỗ trợ rồi mới quyết. Còn khách hàng muốn mua mua căn hộ có giá từ 15-17 triệu đồng/m2, đến nay dường như vẫn lưỡng lự, chờ đợi giảm giá và hỗ trợ từ Nhà nước.

Việc đưa nguồn vốn 30 nghìn tỷ vào thị trường BĐS liệu có bị làm chệch hướng khỏi mục đích của Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ là giải quyết hàng tồn kho hay không? Trong khi đó một số doanh nghiệp BĐS lại đang muốn giảm bớt khó khăn nếu nhà nước thanh toán hết khoản “nợ công” xây dựng cho họ. Hàng loạt những vấn đề đang cần sự tháo gỡ linh hoạt từng bước để đưa thị trường BĐS hoạt động như mong muốn.